Kabinet Petra Fialy se k tomu, aby obce získaly větší manévrovací prostor při určování daně z nemovitosti na svém území, zavázal ve svém programovém prohlášení (.pdf, str. 6) z ledna 2022 i v jeho pozdější verzi z března 2023.

Původní možnosti obcí

Pravidla pro stanovení daně z nemovitosti popisuje zákon o dani z nemovitých věcí. Podle jeho znění se daň z nemovitosti dělí na daň z pozemků a daň ze staveb a jednotek. Předmětem daně z nemovitých majetků jsou například rodinné domy, byty, rekreační zařízení, stavební parcely, zahrady či ovocné sady. Ke zdanění nemovitých majetků dochází pravidelně každý rok.

Základní sazba daně z nemovitosti se určuje na základě výměry (v Kč/m²), poté se násobí koeficientem, který je přiřazen jednotlivým obcím podle počtu obyvatel při posledním sčítání lidu. Zákon konkrétně rozlišuje sedm kategorií velikosti obcí. Obce přitom dříve mohly obecně závaznou vyhláškou koeficient, který pro ni byl takto stanoven, snížit o jednu až tři kategorie nebo zvýšit o jednu kategorii. Nejvyšší koeficient připadá na území hlavního města Prahy, a to ve výši 4,5. V tomto případě jej lze zvýšit na hodnotu 5,0.

Obce mají k navyšování daně z nemovitosti ještě další nástroj, tzv. místní koeficienty, které se původně vztahovaly na všechny nemovité věci na území celé obce či její části (.pdf, str. 81–82). Tímto místním koeficientem, který se dříve pohyboval v rozmezí od 1,1 do 5, se násobí „daň poplatníka za jednotlivé druhy pozemků, zdanitelných staveb nebo zdanitelných jednotek, popřípadě jejich souhrny“ s výjimkou některých zemědělských pozemků (.pdf, str. 39, 81–82).

U některých druhů staveb mohla obec dříve prostřednictvím vyhlášky stanovit navýšení daně z nemovitosti koeficientem 1,5, který se někdy označoval jako tzv. podnikatelský koeficient (.pdf, str. 25).

Konsolidační balíček

Fialův kabinet v květnu 2023 na tiskové konferenci představil svůj konsolidační balíček (.pdf, str. 12), v jehož rámci zmiňoval i změny týkající se sazby daně z nemovitosti. Vláda jej beze změn schválila v červnu 2023 (.pdf) a Poslanecké sněmovně předložila o dva dny později. Návrh pak ve Sněmovně prošel prvním čtením v červenci 2023.

Ke konci srpna 2023 ale Fialova vláda balíček upravila, přičemž se změny dotkly i daně z nemovitosti. Parlament soubor novel schválil na podzim 2023 (.pdf, .pdf) a v listopadu 2023 ho podepsal prezident Petr Pavel. Zákon byl tak následně vyhlášen ve Sbírce zákonů, přičemž většina změn týkajících se daně z nemovitosti nabyla účinnosti od 1. ledna 2024. Ty zbývající pak začaly platit od 1. ledna 2025.

Změny prosazené Fialovou vládou

Původně vláda navrhovala zavést „tzv. státní koeficient ve výši 1“, přičemž tento dodatečný výnos nad rámec dosavadní daně měl směřovat přímo do státního rozpočtu. Koalice ale nakonec přistoupila k tomu, že si obce ponechají veškeré příjmy z daně z nemovitostí výměnou za snížení příjmů ze sdílených daní. Původní návrh státního koeficientu byl tak nahrazen zvýšením všech sazeb daně z nemovitosti až na 1,8násobek těch původních (.pdf, str. 16).

Současně Fialův kabinet zavedl tzv. inflační koeficient, který má předcházet tomu, aby reálná hodnota uvalované daně v průběhu času klesala. Sazba daně se tak bude postupně navyšovat podle inflace. Výsledný koeficient, který se zaokrouhluje dolů na jedno desetinné místo, musí Ministerstvo financí vyhlásit nejpozději šest měsíců před začátkem nového roku. Tuto změnu zahrnoval už původní návrh konsolidačního balíčku (.docx, str. 21).

Co se týče místního koeficientu, vláda změnila jeho rozsah na 0,5 až 5, a to z původního rozmezí 1,1 až 5. To tak v důsledku obcím umožňuje snížit daň z nemovitosti pod stávající spodní hranici, horní hranice přitom zůstala stejná. Nově také byla zavedena možnost stanovit místní koeficient nejen pro celou obec či jednotlivou část obce, ale také pro skupiny nemovitých věcí.

Fialův kabinet už v důvodové zprávě k původnímu návrhu vysvětloval (.docx, str. 242, 293–298), že obce budou mít nově „možnost určit místní koeficient pro jednotlivou skupinu nemovitých věcí na území obce, pro které je sazba daně vymezena v jednom písmeni, resp. bodě. Bude tak například možné samostatně určit místní koeficient pro všechny pozemky druhu lesní pozemek a jiný místní koeficient pro všechny zpevněné plochy pozemku užívané k podnikání pro zemědělskou prvovýrobu, lesní a vodní hospodářství“ (str. 316). U skupiny vybraných zemědělských pozemků, trvalých travních porostů nebo nevyužitelných ostatních ploch je stanovení místního koeficientu konkrétně omezeno jen na rozmezí od 0,5 do 1,5.

Od 1. ledna 2025 však byl rovněž zrušen tzv. podnikatelský koeficient ve výši 1,5, který obce často používaly na komerční nemovitosti, garáže či objekty určené k rekreaci. Zároveň s tím došlo ke zrušení možnosti obcí snížit si základní koeficient, který se určuje podle počtu obyvatel, o jednu až tři kategorie (.pdf, str. 7–⁠⁠⁠⁠⁠⁠8). Nově zůstala jen možnost upravovat tento základní koeficient směrem nahoru o jednu kategorii. Obce tak zároveň přišly o některé dříve využívané možnosti, jak ovlivňovat výši daně z nemovitostí na svém území. Kvůli úpravě místních koeficientů ale mají především menší obce a města do 10 tisíc obyvatel větší možnosti při snižování výsledného koeficientu daně.

Závěr

V rámci konsolidačního balíčku vláda prosadila změny, které ovlivnily možnosti obcí stanovit výši koeficientů daně z nemovitosti. Fialův kabinet např. zrušil tzv. podnikatelský koeficient, kterým obce dříve mohly daň navýšit. Vláda kromě toho plošně zvýšila sazbu daně. Zrušena byla také možnost, podle které obce mohly základní koeficient, určený podle počtu obyvatel, snížit o jednu až tři kategorie. Nově ale mohou obce např. stanovit koeficienty samostatně u skupin nemovitých věcí. Změnil se i rozsah místního koeficientu z původních 1, až 5 na 0,5 až 5, což oproti starším pravidlům zejména malým obcím umožňuje snížit výsledný celkový koeficient daně. Možnosti obcí ve stanovení sazby daně z nemovitostí se tak v některých aspektech rozšířily, v jiných zase snížily. Slib proto hodnotíme jako částečně splněný.