Lídryně pražské kandidátky SPD Markéta Šichtařová (Svobodní) v rámci diskuze o dostupnosti bydlení zdůrazňuje roli deregulace ve výstavbě nového bydlení. Tvrdí také, že čtvrtina lidí žijících v Praze jsou cizinci, kteří „zvyšují neúměrně poptávku po bytech“. Šichtařová proto navrhuje provést „revizi těchto pobytů těchto nelegálních cizinců a část z nich bude muset odejít do svých domovských zemí“. Zřejmě tak naznačuje, že pokud by se na trh dostalo větší množství pražských bytů, ve kterých nyní žijí cizinci, snížilo by to ceny bydlení.

Markéta Šichtařová nezmiňuje, zda má na mysli ceny bytů jako takových, nebo ceny nájmů. Jako příklad uvádí případ Argentiny, který považuje za ukázku správného přístupu. Dodává, že v této zemi během šesti měsíců došlo ke snížení cen bytů o 30 %. V následujících odstavcích se proto zaměříme na to, jak se v Argentině vyvíjely ceny nájmů bytů i bytů jako takových.

Případ Argentiny – ceny nájmů

Argentina měla od roku 2020 podle deníku Wall Street Journal jedny z nejpřísnějších regulací nájmů na světě. Zákon vyžadoval nejméně tříleté nájemní smlouvy a umožňoval jen regulovaný roční růst nájmů. Navíc platila povinnost stanovit výši nájmu v národní měně pesos, která byla značně nestabilní – na jaře 2024, krátce po nástupu nového prezidenta Javiera Mileie do úřadu, činila meziroční míra inflace téměř 300 % (.xls, list Var. interanual IPC Nacional). V důsledku restriktivních opatření předchozí vlády nechalo mnoho vlastníků své byty prázdné a došlo ke 45% poklesu dostupnosti nájemních bytů.

Nově zvolený prezident, libertariánský ekonom Javier Milei, slíbil voličům „šokovou terapii“, v rámci které zrušil i restriktivní regulace nájmů z roku 2020. Zrušení na konci roku 2023 vedlo k okamžitému nárůstu nabídky, zejména v Buenos Aires, kde majitelé své původně prázdné byty znovu poskytli k pronájmu. V hlavním městě se dostupnost nájemního bydlení zvýšila o 170 % a reálné ceny klesly podle různých odhadů o 30 až 40 %. Wall Street Journal ve svém článku ze září 2024 zmiňuje právě pokles o 40 % oproti říjnu 2023. Vzhledem k tomu, že deregulaci nájmů Javier Milei zavedl až na konci roku 2023, ke 40% poklesu cen reálně došlo až v prvních přibližně osmi měsících roku 2024.

Případ Argentiny – ceny bytů

Na rozdíl od cen nájmů začaly po zahájení Mileiovy „šokové terapie“ a s ní související deregulace nájmů ceny bytů růst – od konce roku 2023 do poloviny roku 2025 přibližně o 10–15 %. Následující graf ukazuje vývoj cen různých typů bytů v Buenos Aires. Ceny jsou vyjádřeny v amerických dolarech.

Do vývoje cen bytů vstupuje více faktorů a je tak pochopitelné, že se ceny pohybují jinak než ceny nájmů. Snížení cen nájmů v důsledku deregulace totiž vedlo mj. k nižšímu výnosu pro pronajímatele, což činí investici do nemovitosti méně atraktivní (alespoň v krátkém období). Na druhou stranu oživení argentinské ekonomiky posílilo trh s hypotékami, což vytváří tlak na zvyšování cen nemovitostí. Vliv argentinské ekonomické reformy na ceny bytů tedy není tak jednoznačný jako v případě deregulace nájmů.

Závěr

Od roku 2020 měla Argentina jeden z nejpřísnějších přístupů k regulaci nájmů na světě. To se změnilo na konci roku 2023, kdy nově zvolený prezident Javier Milei tyto regulace zrušil. Vlastníci, kteří předtím kvůli regulaci radši své byty nechali prázdné, je vrátili na trh a dostupnost nájemního bydlení se okamžitě zvýšila o 170 %. Reálné ceny klesly podle různých odhadů o 30 % až 40 % za cca osm měsíců. Naopak ceny samotných bytů se mírně zvýšily. Vzhledem k tomu, že výrok Markéty Šichtařové je možné interpretovat i tak, že mluví pouze o nájmech, jej hodnotíme jako pravdivý.