Předně je třeba zmínit, že tyto smluvní vztahy se řídí občanským zákoníkem, který ovládá zásada autonomie vůle. To znamená, že ve většině případů si strany mohou dohodnout ujednání i odlišná od zákona, třeba právě provedení velkých oprav. V případě nájmu by pak nesmělo takové ujednání nepřiměřeně zkracovat práva nájemce, ten má ze zákona zvláštní ochranu. Přiměřenost však praxe řeší např. dočasným snížením nájemného, které mu vykompenzuje náklady na opravy.
Zákon přitom předpokládá možnost nájemce provádět úpravy bytu na vlastní náklady, pouze přitom uvádí podmínku, že je nutný souhlas pronajímatele. V opačném případě smí nájemník provádět jen běžnou údržbu a drobné úpravy, přičemž však náklady nesmí přesáhnout částku 1000 korun za jednu opravu nebo ročně v součtu 100 Kč/m² podlahové plochy bytu. Druhy úprav jsou rovněž vymezeny.
V případě větších úprav je problematická návratnost investic nájemníka po dokončení oprav nebo v případě ukončení nájemní smlouvy. Pronajímatel je povinen nájemníkovi proplatit náklady na opravu v případě, že je byt ve špatném stavu a určitá vada znemožňuje jeho užívání a zároveň pronajímatel nebyl schopen vadu odstranit bez zbytečného odkladu. V takovém případě pak nájemník může požadovat proplacení nákladů nebo slevu na nájemném.
V druhém případě, kdy by nájemník požadoval vyrovnání až po ukončení smlouvy, zákon pouze zmiňuje, že pokud dojde změnou věci k jejímu zhodnocení, vyrovná se pronajímatel s nájemcem při skončení nájmu podle míry zhodnocení. Pronajímatel zároveň může po vypovězení smlouvy požadovat navrácení bytu do původního stavu.
To, že opravy na vlastní náklady zákon nevylučuje, potvrzuje také praxe městské části Brno-sever. Ta na svých stránkách uvádí Kritéria pro pronájem obecních bytů, v nichž rozčleňuje čtyři jejich kategorie. První z nich tvoří byty, ve kterých nejsou nutné žádné opravy a zároveň na nich nevázne dluh od předchozího nájemce. Druhým typem jsou byty, ve kterých je nutné provést na náklady dalšího nájemce opravy. Třetí kategorií jsou byty s dluhem z oprav od předchozího nájemníka, které musí ten budoucí uhradit. Do čtvrtého typu spadají sociální byty.
